Stäng

Corona cementerar nollräntan

Fastigheter är en av de branscher som har straffats riktigt hårt på börsen, och Carnegie Fastighetsfond Norden har rasat 41 procent på bara en månad. ”Bra fastighetsbolag faller lika mycket som dåliga. Men när fallet är stort blir rekylen desto bättre”, säger förvaltaren Jonas Andersson, som söker sig till hyresrätter och kvalitetsbolag med låg skuldsättning.

Jonas Andersson

Det är stor skillnad på fastigheter och fastigheter. Kontorsfastigheter i centrala Stockholm, lagerlokaler i Sala, butikslokaler i Västerås eller äldreboende i Hudiksvall? Hög eller låg skuldsättning? Kortare eller längre kontrakt?

Men i dag märks nästan ingen skillnad alls, i alla fall inte på Stockholmsbörsen. Alla fastighetsaktier tar stryk.

”Alla drabbas vi av en global konjunkturnedgång, men man ska komma ihåg att fastigheter är väldigt lokala. Tittar man på tidigare kriser så har fastighetssektorn drabbats mindre än många andra sektorer. Men corona slår blint”, säger Jonas Andersson, som har bevakat fastighetssektorn som analytiker och förvaltare i över 20 år.

”Till att börja med så har de flesta fastighetsbolag femåriga kontrakt med sina hyresgäster. Så länge inte hyresgästen går i konkurs så ska det inte ha någon påverkan på hyran. Men sen är det förstås en enorm skillnad på olika typer av fastighetsbolag. När man försöker utvärdera de reella effekterna av coronakrisen är det förstås självklart att ett hotellfastighetsbolag som Pandox får det svårt, och de har redan vinstvarnat och dragit tillbaka sin utdelning. Men titta på Heba, ett lågbelånat fastighetsbolag med hyresrätter i Stockholm, det är helt annan verksamhet.”

Äger du Pandox och Heba i fonden?

”Ja, vi har ju en väldigt bred portfölj med runt 40 bolag, inte minst av likviditetsskäl för den här typen av sättningar. Pandox är ett mindre innehav och där har jag sålt av en hel del. Jag äger också Heba, men det är tyvärr ett litet bolag och ett litet innehav. Hyresrätter, det är det man ska ha nu. Om jag får sticka ut hakan så har corona en mycket marginell påverkan där. Heba är klockrent. Även livsmedelsbutiker är stabila, och jag har ökat i Cibus och Tre Kronor.”

”Hyresrätter, det är det man ska ha nu”

Om vi tittar på de större innehaven, hur mår de?

”Hufvudstaden har väldigt låg belåning, men å andra sidan hyr de ut till exempelvis NK, och där kan det förstås bli lite trögt en tid. Fabege har precis sålt en fastighet och har en stark balansräkning, så stark att de nu gör aktieåterköp, Balder har få låneförfall i närtid och management är mycket komfortabla med situationen. Klövern och Kungsleden är något högre skuldsatta, men jag ser inga problem för dem att refinansiera sig på rimliga nivåer.”

”På kreditmarknaden kan det dock vara dyrt att refinansiera sig just nu, obligationspriserna är pressade. Men faktum är att det inte är så många fastighetsbolag som behöver refinansiera sig nu. Och om man lyfter blicken kan man konstatera att coronakrisen av allt att döma kommer att cementera nollräntan för lång tid framöver.”

Hur värderas fastighetsbolag på Stockholmsbörsen i dag?

”Tittar vi på kurs i förhållande till substansvärde så ligger snittet de senaste 20 åren på 1, det vill säga börsvärdet brukar vara i nivå med substansvärdet. Just nu ligger det på 0,67 (snitt för sex stora bolag, baserat på EPRA NAV 2019), vilket indikerar att fastighetspriserna ska rasa ordentligt. Man ska vara ödmjuk, men min tro är att coronakrisen ändå blir begränsad i tiden. Man ska också komma ihåg att fastighetsbolagen överlag har haft ett bra utgångsläge inför den här krisen. De är välskötta och stabila på ett helt annat sätt än före Lehman-kraschen.”

Vad tror du om kursutvecklingen framåt?

”Det är mycket ETF:er som driver aktiekurserna i dag, med ointelligent kapital som vräker ut sina tillgångar. Bra fastighetsbolag faller lika mycket som dåliga. Generellt sett en är det en oförtjänt stor sättning som vi är med om.”

Mer om fonden

Fastighetsfond Norden A

Carnegie Fastighetsfond Norden finns också i andelsklasserna: B och C. Carnegie Fastighetsfond Norden investerar i fastighetsaktier på den nordiska aktiemarknaden. Vi investerar långsiktigt, huvudsakligen i renodlade fastighetsbolag där bolagen huvudsakligen...

Mer info
Köp fond

Fler artiklar

Stora rabatter igen
Carnegie Fastighetsfond

Stora rabatter igen

Under oktober månad föll både fastighetsbolagen och börsen som helhet. Den gemensamma nämnaren var ökad oro för coronarelaterade problem efter snabbt ökande smittspridning igen. Kursfallen under månaden innebär att flera...

Jonas Andersson 5 november 2020
Revansch för fastighetsbolagen
Carnegie Fastighetsfond

Revansch för fastighetsbolagen

September månad blev en stor revansch för fastighetsbolagen som rusade på börsen medan börsens utveckling som helhet var mer blygsam. Som vi påpekade i förra månadsbrevet fanns flera ingredienser som...

Jonas Andersson 7 oktober 2020
Positivt sentiment i början av september
Carnegie Fastighetsfond

Positivt sentiment i början av september

Fastighetsbolagens rapportperiod för Q2 avslutades under den gångna månaden med några sena rapportörer. De bekräftade den positiva bilden från början av rapportsäsongen, med överlag resultat starkare än vi väntat oss....

Jonas Andersson 4 september 2020