Stäng
Språk
Meny

Fastighetsförvaltaren: ”Hyresrätter är ett säkrare kort”

Jonas Andersson, förvaltare av Carnegie Fastighetsfond Norden

Jonas Andersson har analyserat fastighetsaktier i över 20 år och förvaltar Carnegie Fastighetsfond Norden. Senaste tiden har flera segment inom sektorn fallit, men det finns fastighetsbolag som Jonas ser som säkrare kort. Och för den långsiktiga investeraren kan det vara köpläge, säger förvaltaren i ett refererat från en telefonkonferens modererad av Carnegie Fonders Emilie Fors.

Berätta kort om fonden Jonas.

”Som namnet avslöjar är det en nordisk fond som investerar i fastigheter. Drygt 90 procent är svenska fastighetsbolag, vi har norska Entra som står för 4 procent av fonden och sedan får man exponering mot Finland och Danmark genom svenska bolag som äger bolag här.”

”Vi vill ha bra likviditet och därför är det cirka 40 innehav i portföljen. Fastighetssektorn är relativt begränsad, så vi inte vara allt för snäva i våra val. Och i dessa tider har det visat sig vara en god strategi.”

Vilken typ av fastigheter ingår i fonden?

”Kontor, hyresrätter, lager, industri, butiker och en mycket liten andel hotell. Just hotell har jag sålt av mycket senaste perioden.”

Fastighetsaktier har haft det kämpigt under coronakrisen. Hur har det sett ut på längre sikt och hur har avkastningen bland fastigheter stått sig mot aktier?

”Amerikanska Fed har gjort en studie på avkastningen på fastighetsinnehav jämfört med noterade aktier. Grafen nedan visar utvecklingen från 1870. Sammanfattningsvis så får du ungefär samma avkastning på en obelånad fastighet som du får på aktiemarknaden över tid, men fastigheter är mindre volatila.”

”Det här gäller då i stort sett obelånade hyresrättsfastigheter. I och med att börsnoterade fastighetsaktier har belåning så blir det lite högre risk, men också lite bättre avkastning.”

Källa: FED

”Studien visar alltså att fastigheter är bättre att äga över lång tid. Men kom ihåg att på kort sikt rör sig fastighetsaktier som börsen i sin helhet. Men på längre sikt rör sig fastigheter som underliggande fastigheter. Och det har vi ju sett nu senaste tiden, fastighetsaktierna har gått ner som börsen och i vissa fall mer.”

Vad tror du om fastighetsbolagens lån till förfall?

”På obligationsmarknaden har det blivit dyrare. De flest noterade bolag har en liten del obligationer som förfaller i år, så när jag tittar på portföljen så kommer dessa innehav att klara sig bra. Håller situationen i sig till nästa år blir det knivigare.”

Vad ser du som största risken för fastighetsbranschen framöver?

”Den absolut största risken är att hyresgästen går i konkurs. Ofta har man femårsavtal, men det spelar ju ingen roll om det blir konkurs och det gäller främst bolag med svaga balansräkningar. Man ska komma ihåg att de flesta hyresgästerna är stora solida bolag som kommer kunna betala sina hyror. Jag tippar på att 5–10 procent är små bolag som kan riskera konkurs.”

”Jag har pratat med några vd:ar för fastighetsbolag som säger att man accepterar att skjuta upp hyror för mindre bolag en tid, men för stora företag som sitter i samma sits som fastighetsbolag gör man inga förändringar. Ett exempel är Fabege med stora huvudkontor i Stockholm, här är risken mycket mindre för uppskjutna hyror och konkurs.”

Vilka företag har bäst förutsättningar att upprätthålla beläggning och vilka tappar?
  • ”Det säkraste kortet är som sagt hyresrätter, dessa påverkas lite. Så klart att vissa får svårt att betala hyra, men för många är hyran den sista kostnaden man inte kan betala.”
  • ”Samhällsfastigheter med statliga hyresgäster är ett annat segment och även livsmedelsbutiker.”
  • ”Kontor drabbas negativt, likväl som industri och logistik, men mest negativt är situationen för butiker som inte är livsmedel och hotell.”
Ge gärna exempel på innehav som ingår i dessa grupper.

”Vi har ökat mycket i svenska hyresrätter, till exempel Wallenstam, Heba och John Mattson. De känns som säkra kort i dagsläget. Vi har även köpt Cibus och Tre Kronor med livsmedelsbutiker som viktiga hyresgäster.”

”Hotellbolag däremot har jag minskat rejält i. Pandox är nästintill avyttrat, det är mindre än 1 procent av portföljen nu. Ett väldigt fint bolag, men vad gör man? Antalet hotellbesökare har minskat enormt och det kommer ta tid för detta segment att återhämta sig.”

Hur ser din investeringsprocess ut?

”Jag tittar på alla noterade fastighetsbolag och rankar dessa efter två frågeställningar: Hur mycket kan deras substansvärde växa kommande åren? Och hur värderas de på börsen just nu?”

”Det ger i sin tur en rankningslista. Bolag högt upp har jag mycket av och de längst ned har jag inget av. Underlag samlas in från bolag, analytiker, fristående analyshus och så klart gör jag egna prognoser. Just nu är det hela havet stormar och man kan inte lita på liggande prognoser. Så det känns skönt att ha över 20 års erfarenhet och göra sina egna bedömningar.”

Substansvärde och rabatter, hur ser du på det?

”Det är stor rabatt bland fastigheter. Jag har tittat på substansen från förra året då nuvarande prognoser för innevarande år kommer att revideras. Rabatten är cirka 30 procent på substansvärdet och det indikerar att fastighetspriserna ska falla 15 procent i och med hävstång och belåning. Så ser värderingen ut. Jag kan tycka att det är något av en överreaktion, men vem vet.”

Vad tror du om resten av 2020?

”På lång sikt kan det vara ett det ett köptillfälle, men om jag ska spekulera bara för i år så är det hög risk. Det kan gå upp och det kan gå ned.”

Fem största bolagen utgör 36 procent av fonden:
  • Balder
  • Kungsleden
  • Klövern
  • Fabege
  • Hufvudstaden

Läs mer om nyheter relaterade till coronakrisen

Mer om fonden

Fastighetsfond Norden A

Carnegie Fastighetsfond Norden finns också i andelsklasserna: B och C. Carnegie Fastighetsfond Norden investerar i fastighetsaktier på den nordiska aktiemarknaden. Vi investerar långsiktigt, huvudsakligen i renodlade fastighetsbolag där bolagen huvudsakligen...

Mer info
Köp fond

Fler artiklar

Fastighetsbolagen fortsätter leverera starka kvartalsrapporter
Carnegie Fastighetsfond

Fastighetsbolagen fortsätter leverera starka kvartalsrapporter

De flesta fastighetsbolag rapporterade sina Q1-resultat i april, men en del eftersläntrare levererade resultatet i maj. Bilden var densamma; för fastigheter med handel och hotell var värdeutvecklingen negativ medan för...

Jonas Andersson 3 juni 2020
Starka kvartalsrapporter från fastighetsbolagen
Carnegie Fastighetsfond

Starka kvartalsrapporter från fastighetsbolagen

De flesta av fastighetsbolagen har under april presenterat sina resultat för årets första kvartal. Som vi förutspådde i förra månadsbrevet rapporterade lejonparten av fastighetsbolagen bra resultat och stigande fastighetsvärden, trots...

Jonas Andersson 5 maj 2020
Viktigt med egen fastighetsanalys
Carnegie Fastighetsfond

Viktigt med egen fastighetsanalys

Coronapandemin fick aktiemarknaden och även fastighetsaktierna att fortsätta falla markant under de två inledande veckorna av mars. I stort sett alla bolag drogs ner lika mycket, oberoende av verksamhet och...

Jonas Andersson 3 april 2020