Stäng
Språk
Meny

Ickefråga för bostäder fällde regeringen

Den senaste tiden har det stormat i politiken. Stormen började i ett vattenglas. Att införa marknadshyror vid nyproduktion borde inte leda till stora politiska motsättningar. Men det gjorde det. Förslaget om marknadshyror föll och regeringen med det.   

Det ironiska är att vi faktiskt sedan drygt tio års tid redan har ett system i Sverige som tillåter så kallade presumtionshyror för nybyggda hyreslägenheter. Det innebär i praktiken marknadshyror för nyproduktion. Så för marknaden och fastighetsbolagen var den här frågan nästan helt betydelselös. Systemet med presumtionshyror är den ordning som gjort att nyproduktionen av hyresrätter det senaste decenniet gått markant upp jämfört med situationen tidigare, då hyresnivåerna för nyproduktion var mer eller mindre helt reglerade.

”Några bolag har till och med varit nöjda med att förslaget fallit.”

Sentimentet för fastighetsaktier sjönk snabbt i mitten av juni. Om detta på något sätt relaterar till de uteblivna marknadshyrorna måste jag säga att ett ypperligt köpläge har uppstått för börsens fastighetsbolag. De drabbas som sagt inte av uteblivna marknadshyror för nyproduktion. Några bolag har till och med varit nöjda med att förslaget fallit.

Det förtjänar ändå att påpekas att vi är rätt unika i Sverige när det gäller hyresrättsmarknaden och att det skapar problem. Inte i något annat demokratiskt land är hela beståndet av hyresbostäder underkastat en total reglering motsvarande den vi haft i Sverige. I andra länder är delar av beståndet reglerat eller så finns marknadsmekanismer inbyggda i hyressättningen även om den är reglerad. Vi borde för länge sedan ha insett att den svenska modellen inte fungerar. Stockholm är den enda huvudstaden i västvärlden där man får stå i kö i tjugo år för att få ett hyreskontrakt. I de flesta andra huvudstäder finns ingen kö alls. Varför sticker Sverige ut? För att det under flera decennier varit olönsamt att bygga nya hyresrätter på grund av den generella hyresregleringen. Tack vare presumtionshyrorna har denna knut delvis lösts upp. Det låga ränteläget och lägre avkastningskrav har också hjälpt till.

De reglerade hyrorna och därmed en begränsad nyproduktion av hyresrätter under lång tid har även kanaliserat all efterfrågeökning på bostadsmarknaden till bostadsrätter och villor, med en mycket stark prisutveckling där som följd, men det är ett annat kapitel…

”I en stark konjunkturuppgång med stigande räntor är det kanske inte en optimal exponering, men med en pandemi och mycket låga räntor har det faktiskt varit rusning efter att investera i svenska hyresrätter.”

För det befintliga beståndet av hyresrätter som inte omfattas av presumtionshyror är hyran således fortfarande helt reglerad. Eftersom fastighetsbolagen köpt dessa hyresrätter under dessa premisser har priset anpassats till hyresregleringen. I en stark konjunkturuppgång med stigande räntor är det kanske inte en optimal exponering, men med en pandemi och mycket låga räntor har det faktiskt varit rusning efter att investera i svenska hyresrätter. Den efterfrågan lär bestå länge till.

Vad gäller förändringar i portföljen så har vi under månaden justerat portföljen något. Vi har fortsatt att öka i JM och Brinova, medan vi har minskat något i Castellum, Entra, Nyfosa och Fastpartner. Vi har även sålt nästan hela vårt innehav i Sagax D. Under perioden slutfördes Corems budet på Klövern och hela vårt innehav o Klövern har därmed omvandlats till ett innehav i Corem. Som vi nämnt i tidigare månadsbrev ser vi stora fördelar med fusionen vilket kommer att gynna aktien.

Mer om fonden

Carnegie Fastighetsfond Norden A

Carnegie Fastighetsfond Norden finns också i andelsklasserna: B och C. Carnegie Fastighetsfond Norden investerar i fastighetsaktier på den nordiska aktiemarknaden. Vi investerar långsiktigt, huvudsakligen i renodlade fastighetsbolag där bolagen huvudsakligen...

Mer info
Köp fond

Fler artiklar

Från teknisk attaché i Tyskland till förvaltare
Carnegie Fastighetsfond

Från teknisk attaché i Tyskland till förvaltare

Vägen till att bli förvaltare är inte alltid självklar. För Jonas Andersson gick den via en arkitektfirma, svenska ambassaden i Tyskland och SAS pilotutbildning. Nu är Jonas förvaltare av Carnegie...

Kristina Flintull 29 november 2021
Affären som lär lyfta andra fastighetsbolag
Carnegie Fastighetsfond

Affären som lär lyfta andra fastighetsbolag

September präglades av den krisande kinesiska fastighetsutvecklaren Evergrande och generellt stigande långräntor. Även om Evergrandes problem är Kina- och bolagsspecifika drog det med sig även den svenska börsen och i...

Jonas Andersson 5 oktober 2021
Börsintroduktioner lär nu ackompanjera bud och fusioner
Carnegie Fastighetsfond

Börsintroduktioner lär nu ackompanjera bud och fusioner

Fastighetsbolagen har utvecklats väl under månaden, både operativt (Q2-resultat) och på börsen. Den starka uppåtgående trenden för fastighetsbolagen som inleddes på börsen i april fortsatte under första halvan av augusti....

Jonas Andersson 3 september 2021