Läge för fastigheter?

Det har varit ett utmanade år för fastighetsbolagen och fjolåret var än värre. Men det finns anledning att vara optimistisk. Riksbanken har lämnat styrräntan oförändrad. Långräntan har sjunkit.  ”Att räntorna har börjat komma ned på lägre nivåer är som ett bränsle för fastighetssektorn”, säger fastighetsfondförvaltaren Jonas Andersson. 

Förra året var fastighetsindex ner mer än 40 procent. I år har det varit som värst ner 20 procent. Men det vi ser nu liknar en återhämtning. En som varit mitt i denna berg- och dalbana är Jonas Andersson, förvaltarare av Carnegie Fastighetsfond Norden.

”Utvecklingen har varit totalt räntedriven. Och med en belåningsgrad på 50 procent bland fastighetsbolagen gör det så klart ont när räntan går upp. Det som har hänt senaste tiden är att marknaden tänkt att nu är räntehöjningarna över,” säger Jonas.

På bara några veckor är fastighetssektorn upp 25 procent och det är fortfarande en stor rabatt bland bolagen. Mot substansvärde ligger medianrabatten för sektorn på ungefär 30 procent för sektorn i Sverige (för några månader sedan var samma siffra 50 procent).

”Då var det sjukt billigt, men även om vi räknar in senaste tidens uppgång så har vi en attraktiv rabatt i många bolag. Det innebär att det fortfarande är billigare att köpa fastigheter på börsen än att köpa fastigheter i det verkliga livet.”

Tittar vi på andra multiplar, som priskassaflöde (motsvarande P/E-tal för fastighetsbolag) så anser Jonas att det inte är särskilt utmanande.

”Två av mina favoriter Castellum och Balder ligger på 12–13 gånger nästa års kassaflöde. Det är lågt för den typen av fastighetsbolag. Castellum är 9 procent av fonden. Balder drygt 8 procent.”

Castellum har en stor nyemission på 10 miljarder kronor bakom sig och har fått in Akelius som ny huvudägare.

Inflation och höga räntor motiverade Jonas att kasta om portföljen redan förra året. Bostäder fick ge plats för kommersiella fastigheter och framför allt kontor.

”Bostäder gick från att vara det mest älskade tillgångsslaget, både på direktmarknaden och på börsen, till att vara det mest hatade då bostäder inte innefattar inflationskompensation i hyresavtalen och de låga avkastningskraven för bostäder har svårt att matcha låneräntorna.”

Om Jonas blickar framåt så finns två huvudscenarier. Det första är att räntorna kommer sakta ner utan att konjunkturen viker allt för mycket, vilket gynnar fastigheter generellt sett. Det andra utfallet kan liknas vid en hård landning. Konjunkturen blir dålig med minskad uthyrning i kommersiella fastighetsbolag och lägre hyror.

”Vid en tuff konjunktur kan jag tänka mig att plocka upp lite bostäder igen, från nuvarande låga nivåer. Men jag är inte där nu. Med dagens värderingar föredrar jag kommersiellt före bostäder. Sen kan man säga jag gör ju hela tiden förändringar i portföljen beroende på hur bolagen värderas.”

Med lång erfarenhet inom fastighetsbranschen menar Jonas att det finns risk för små bakslag efter den uppgången som vi sett under hösten. Men att räntorna kommit ned på lägre nivåer är en grundförutsättning för positiv avkastning menar Jonas.

”Sjunkande räntor är som ett bränsle för fastighetssektorn. Jag tror inte vi kommer se samma utveckling närmaste månaderna, men på lång sikt så är vi på en bra nivå att komma in på.”