Nära räntetoppen?

Det har varit fortsatt volatilt för fastighetsaktier. Under månaden började sektorn starkt men föll tillbaka under slutet av perioden. Månaden som helhet slutade ändå några procent upp för sektorn och fonden. Jag tycker att fundamenta nu så sakta börjar ljusna.

Inflationen har kommit ner något, så även långräntorna. Den svenska tioåringen var uppe runt 2,45 procent i mitten av månaden men i skrivande stund har den kommit ner under 2,30 procent. Med rosa glasögon på, skulle man kunna säga att vi i närtid sannolikt närmar oss vändpunkten för Riksbankens och ECB:s styrräntor. Detta kan i så fall vara en positiv trigger för hela fastighetssektorn på börsen, en sektor som hittills handlats ner rejält sedan räntorna började stiga i början av förra året.

Ur ett nominellt perspektiv får man ändå säga att fastighetsbolagen hittills klarat sig relativt väl vad gäller de rapporterade fastighetsvärdena och resultaten. Åtminstone för de mest högavkastande fastigheterna har högre inflationsjusterade hyror till stor del kompenserat för högre avkastningskrav. Men sannolikt är bolagens rapporterade fastighetsvärden fortfarande något höga. Med sjunkande styrräntor runt om hörnet kan bolagens rapporterade fastighetsvärden ändå visa sig någorlunda adekvata och börsens värdering av fastighetsbolagen alltför låg. Ur ett realt perspektiv kan man konstatera att de rapporterade fastighetsvärdena är ner drygt tio procent mer i årstakt, jämfört med redovisade värden. Med tanke på att fastigheter ofta räknas som en real tillgång, är det en relativt stor korrektion.

Lite mer konkret såg siffrorna ut så här för de fastighetsbolag som hunnit rapportera årets första kvartal. Rörelseresultatet ökade i snitt med 20 procent i årstakt, drivet främst av hyresindexeringen (hyror upp 12 procent för identiskt bestånd). Som väntat minskade förvaltningsresultatet, givet högre räntekostnader. Nettouthyrningen var något svagare än förra året, framför allt drivet av kontorsmarknaden i Stockholm. Resten av landet lär följa. Fastighetsvärdena skrevs ner med i snitt 1,6 procent under kvartalet. Sannolikt kommer denna nedskrivningstakt att fortsätta några kvartal till. På sista raden kokade ovanstående ner till att substansvärdena i snitt bara var ner 4 procent i årstakt.