Lukk

Regjeringen felt av ubetydelig sak

Den siste tiden har det stormet i politikken, og uværet startet i et vannglass. Innføring av markedsleie for nyproduksjon burde ikke føre til store politiske motsetninger, men det skjedde. Forslaget om markedsleie falt, og regjeringen fulgte med i dragsuget.

Det ironiske er at vi i Sverige allerede i over ti år har hatt et system som tillater såkalt presumpsjonsleie for nybygde utleieleiligheter. I praksis betyr dette markedsleie for nyproduksjon. Så for markedet og eiendomsselskapene var dette spørsmålet nesten helt ubetydelig. Systemet med presumpsjonsleie er en ordning som har gitt en markant økning i nyproduksjonen av utleieleiligheter det siste tiåret sammenlignet med situasjonen før – da leienivåene for nyproduksjon var omtrent fullstendig regulert.

Sentimentet for eiendomsaksjer falt raskt i midten av juni. Hvis dette på noen måte er relatert til manglende gjennomføring av markedsleie, må jeg si at det har oppstått en utmerket kjøpsmulighet i børsens eiendomssektor. Som sagt påvirkes ikke selskapene av at det ikke gjennomføres markedsleie for nyproduksjon. Noen selskaper har til og med vært glade for at forslaget har falt.

Det er likevel verdt å påpeke at Sverige er ganske unikt når det gjelder utleiemarkedet, og at dette skaper problemer. Det finnes ikke noe annet demokratisk land der hele bestanden av utleieboliger er underlagt totalregulering tilsvarende den vi har hatt i Sverige. I andre land er deler av bestanden regulert, eller så finnes det markedsmekanismer innebygd i leieforholdet, selv om det er regulert. Vi burde for lenge siden ha innsett at den svenske modellen ikke fungerer. Stockholm er den eneste hovedstaden i den vestlige verden hvor man må stå i kø i 20 år for å få en leiekontrakt. I de fleste andre hovedsteder er det ingen kø i det hele tatt. Hvorfor stikker Sverige seg ut? Fordi det i flere tiår har vært ulønnsomt å bygge nye utleieleiligheter på grunn av den generelle husleiereguleringen. Takket være presumpsjonsleie har denne knuten delvis blitt løst. Lavere rentenivå og avkastningskrav har også hjulpet.

De regulerte leiene og den begrensede nyproduksjonen av utleieleiligheter har i lengre tid kanalisert all etterspørselsvekst på boligmarkedet inn i eierleiligheter og eneboliger, med en svært sterk prisutvikling som følge, men det er et annet kapittel …

For den eksisterende porteføljen av utleieleiligheter som ikke omfattes av presumpsjonsleie, er leien fortsatt fullstendig regulert. Ettersom eiendomsselskapene har kjøpt utleieleilighetene på disse premissene, har prisen blitt justert til utleiereguleringen. I en sterk konjunkturoppgang med stigende renter er dette kanskje ikke en optimal eksponering. Men under en pandemi der rentene er svært lave, har det faktisk vært pågang etter investeringer i svenske utleieleiligheter. Denne etterspørselen kommer til å vare lenge.

Når det gjelder endringer i porteføljen, foretok vi et par justeringer i juni. Vi har fortsatt å øke i JM og Brinova, mens vi har redusert noe i Castellum, Entra, Nyfosa og Fastpartner. Vi har også solgt nesten hele beholdningen i Sagax D. I løpet av juni ble Corems bud på Klövern gjennomført, og hele posisjonen i Klövern er dermed omdannet til en posisjon i Corem. Som nevnt i tidligere måneders nyhetsbrev mener vi at fusjonen gir store fordeler og vil komme aksjen til gode.

Mer om fonder

Fastighetsfond Norden A

Carnegie Fastighetsfond Norden finnes også i andelsklassen: A og B. Fondet investerer i eiendomsaksjer på det nordiske aksjemarkedet. Fondet investerer langsiktig, primært i rendyrkede eiendomsselskaper der selskapene hovedsakelig eier ferdigstilte...

Mer informasjon
Kjøp fond

Flere artikler

Negativ realrente er perfekt for eiendom
Carnegie Fastighetsfond Norden

Negativ realrente er perfekt for eiendom

Eiendomsselskapene utviklet seg sterkt på børsen og bedre enn børsen som helhet i løpet av måneden. De viktigste drivkreftene var fallende lange renter, høy inflasjon og fortsatt gode kvartalsrapporter for...

Jonas Andersson 6 desember 2021
Avtalen som løfter andre eiendomsselskaper
Carnegie Fastighetsfond Norden

Avtalen som løfter andre eiendomsselskaper

September ble preget av den kriserammede kinesiske eiendomsutvikleren Evergrande og generelt stigende lange renter. Selv om Evergrandes problemer er Kina- og selskapsspesifikke, ble også den svenske børsen, spesielt eiendomsselskapene, dratt...

Jonas Andersson 5 oktober 2021
Budene og fusjonene får følge av børsintroduksjoner
Carnegie Fastighetsfond Norden

Budene og fusjonene får følge av børsintroduksjoner

Eiendomsselskapene utviklet seg pent i løpet av måneden, både operativt (Q2-resultat) og på børsen. Den sterke oppadgående kurstrenden som begynte i april, fortsatte i første halvdel av august. Månedens andre...

Jonas Andersson 3 september 2021