Stabilt resultat, rentedrevne aksjer

Eiendomssektoren falt noe på børsen i august. Men avslutningen var sterk, og den sterke positive trenden har fortsatt frem til nå. Fremfor alt er det rentemarkedet som har styrt sektoren i oktober. De siste dagene har den svenske tiårsrenten falt med nærmere 20 punkter. Også relativt stabile kvartalsrapporter bidro til å løfte kursene mot slutten av måneden.

Nesten alle eiendomsselskapene har kommet med resultat for kvartal 3. Sammenlignet med gjennomsnittet for selskapene i samme kvartal i fjor har overskuddsgraden økt med drøyt 1 prosentpoeng og det underliggende driftsresultatet med 14 prosent. Spesielt har leieindeksering og kostnadsbesparelser hatt en positiv innvirkning.

Siden gjennomsnittsrenten for selskapene har økt med 1,2 prosentpoeng, kom forvaltningsresultatet inn gjennomsnittlig 10 prosent lavere enn i fjor. Utleiegraden for selskapene er så langt stabil og nettoutleien fortsatt positivt. Investeringene i pågående prosjekter faller markant. Gitt høyere avkastningskrav og økte byggekostnader er dette en helt rimelig og nødvendig trend. Gjennomsnittlig rapportert verdi av eiendomsporteføljene har falt én prosent i kvartalet og fire prosent de siste ni månedene.

Det kommer sannsynlig flere nedskrivninger de neste kvartalene, men disse er allerede i stor grad priset inn i dagens aksjekurser. Kontorselskapene har skrevet ned mest og industri-/lagerselskapene minst.

Den viktigste selskapshendelsen i oktober var at Corems signerte intensjonsavtaler om å selge eiendommer for 12 milliarder svenske kroner. Gitt at de nå får muligheten til å nedbetale dyr finansiering, kan fremtidig operasjonell kontantstrøm bli positivt påvirket.

En liten del av salget er fullført og inkluderer logistikkeiendommer til Blackstone. De gjenværende salgene blir sannsynligvis kontorer, og en stor andel vil trolig være lokalisert i København. Min vurdering er at salgene vil skje med rundt ti prosent rabatt mot bokført verdi. Gitt at aksjen handles med 60 prosent rabatt mot substans og nesten 30 prosent rabatt mot eiendeler, er et slikt salg ønsket og positivt. Risikoen i aksjen er relativt høy, så jeg har valgt å begrense posisjonen til litt over 3 prosent av fondet.