Hyggelig julegave fra Fed

Igjen var eiendomssektoren en av de sterkeste på børsen. Eiendomsindeksen økte med 17 prosent, mens børsen som helhet (OMX) økte med 8 prosent i desember..

I midten av måneden kunngjorde den amerikanske sentralbanken at den lot styringsrenten være uendret, samtidig som den indikerte at det var sannsynlig med tre kutt i 2024. De lange rentene – inkludert de svenske – falt på beskjeden.

En lavere enn forventet svensk inflasjon i november bidro til den svenske rentenedgangen og førte til et eiendomsrally på børsen. I motsetning til i forrige måned gjorde de litt mindre selskapene det bedre enn de aller største. Hvis vi kikker litt nærmere, ser vi at den svenske inflasjonen for november økte med 0,3 prosent på månedsbasis – klart lavere enn forventet økning på 0,6 prosent. Kjerneinflasjonen avvek enda mer, med -0,5 prosent mot en forventning på -0,1 prosent. Når det gjelder den svenske 10-årsrenten, falt den fra 2,6 prosent til 2,0 prosent i desember.

Gitt at den tidligere renteoppgangen presset eiendomssektoren betydelig ned på børsen, er det ikke særlig overraskende at rentenedgangen nå gir et pent løft for sektoren. En interessant effekt av de fallende lange rentene er at eiendomsselskapene nå har mulighet til å binde rentene til nivåer som er 1,8 prosentpoeng lavere enn for flytende renter.

Den femårige swaprenten er i skrivende stund 2,3 prosent, mens tremåneders Stibor ligger på 4,1 prosent. Begge utgjør grunnlag for rentesatsen som eiendomsselskaper kan låne til (i tillegg kommer bankens påslag). Jeg tror vi kommer til å få oppleve at flere selskaper utnytter situasjonen og senker lånekostnadene ved hjelp av slike swapper.

Hvordan skal man så navigere i dette nye rentemiljøet?

I tillegg til at miljøet er gunstig for eiendom generelt, blir selskaper med kort binding på finansieringen relativt sett åpenbare vinnere. Nyfosa, den fjerde største posisjonen i fondet, er et slikt selskap. Selskaper med høyere finansiell giring enn gjennomsnittet drar også fordel av situasjonen, alt annet likt. Boliger, som har vært helt stillestående i 2023, kan også bli aktuelle igjen. Per i dag foretrekker jeg imidlertid fortsatt stort sett alle andre typer eiendommer fremfor boliger – i hvert fall så lenge konjunkturutsiktene ikke blir enda verre enn de er nå.