Transaktioner till oväntat höga priser

Fastighetsbolagen fortsatte upp under inledningen av månaden men föll sedan tillbaka något, framför allt drivet av högre långräntor. Totalt sett var fastighetsindex upp något under månaden.

Affärsaktiviteten bland fastighetsbolagen har varit hög den senaste tiden. Corem lyckades komma till avslut med sin aviserade femmiljardersförsäljning, Entra har sålt en tvåmiljardersportfölj och Sagax har sålt fastigheter för två miljarder kronor. De två första affärerna gjordes på nivåer strax under bokfört värde medan Sagax sålde till en premie på nio procent. Castellum har också både sålt och avtalat om försäljning för sammanlagt ett par miljarder kronor. Givet att det varit så stort fokus på balansräkning och skuld är försäljningarna mycket välkomna. Marknaden har varit osäker på om det överhuvudtaget finns någon köpare av fastigheter till rimligt pris just nu.

Vad gäller rapporterade värdeförändringar av fastigheter i kommande Q4-rapporter har konsensusvyn varit att många bolag kommer att lämna fastighetsvärdena oförändrade. Högre räntor och avkastningskrav kompenseras av högre inflationsjusterade hyror.

Svenska Handelsfastigheter har faktiskt redan sagt att de skriver upp fastighetsvärdet med en procent i Q4. Men den senaste månaden har flera aktörer börjat tala om större nedskrivningar. Jag tror vi får se en blandad kompott av oförändrade värden och värdefall på upp emot 4 procent. Givet att merparten av fastighetsbolagen fortfarande handlas till stora substansrabatter på börsen är mycket större värdefall än så redan diskonterade.

Ett relaterat ämne är risken för att bolagen bryter sina rating- eller lånekovenanter. Framför allt kommer marknaden ha stort intresse för räntetäckningsgrader eftersom eventuella problem 2023 sannolikt kommer att vara kopplade till detta snarare än till belåningsgrad. Här ligger högt belånade och lågavkastande hyresbostäder sämst till. De handlas å andra sidan till störst substansrabatter redan.